Immobilie geerbt - was tun?

02.11.2026 - Eine Immobilie zu erben, ist oft mit vielen Emotionen verbunden. Als Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien mit Sitz im Kölner Westen unterstütze ich Sie dabei, die richtige Entscheidung zu treffen und diese umzusetzen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, womit Sie beginnen sollten – und welche Entscheidungen besser nicht unter Zeitdruck fallen.

1. Erst den Überblick gewinnen
Für Ihre erste Bestandsaufnahme helfen diese Fragen:

• Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?
• Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag?
• Ist die Immobilie abbezahlt oder besteht noch eine Restschuld?
• Ist die Immobilie bewohnt, vermietet oder leer?
• Wo befinden sich wichtige Unterlagen und Schlüssel?

Sie müssen diese Fragen nicht allein beantworten. Entscheidend ist, früh zu erkennen, wo Ihnen Informationen oder fachliche Unterstützung fehlen.

2. Gemeinsam geerbt? Erst miteinander sprechen, dann planen
Wenn mehrere Personen erben, gehört der Nachlass ihnen gemeinschaftlich. Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Über eine zum Nachlass gehörende Immobilie können die Erben grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Ein einzelner Miterbe kann also nicht einfach das gesamte Haus verkaufen.

In der Praxis treffen dabei häufig unterschiedliche Wünsche aufeinander: Eine Person möchte das Elternhaus behalten, eine andere benötigt ihren Anteil am Nachlass, eine dritte möchte möglichst wenig organisatorischen Aufwand.

Meine Empfehlung lautet: Beginnen Sie nicht mit der Preisfrage, sondern mit einem gemeinsamen Gespräch.

Klären Sie darin zunächst folgende Fragen:

• Möchte jemand die Immobilie selbst nutzen?
• Kommt eine Übernahme durch einen Miterben infrage?
• Können und wollen Sie die Immobilie gemeinsam vermieten?
• Welche Informationen benötigen alle für eine Entscheidung?

Eine neutrale Einschätzung des Immobilienwerts kann anschließend eine gemeinsame Gesprächsgrundlage schaffen. Sie ersetzt allerdings keine rechtliche Beratung zur Aufteilung des Nachlasses.

3. Geerbte Immobilie verkaufen oder behalten?
Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten, haben Sie zwei Optionen: den Verkauf oder die Vermietung.

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn

• Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten
• hohe Sanierungs- oder Instandhaltungskosten entstehen, die Sie nicht tragen möchten
• mehrere Erben beteiligt sind
• Sie das gebundene Vermögen anderweitig nutzen möchten

Eine Vermietung kann dagegen langfristige Einnahmen ermöglichen, bringt jedoch auch Verantwortung und laufende Kosten mit sich.

Bei der Frage, ob Sie die Immobilie vermieten möchten, sollten Sie ihren aktuellen Zustand und das Baujahr in Ihre Überlegungen miteinbeziehen und überlegen, welche größeren Instandhaltungsmaßnahmen fällig sein könnten, die Sie als Vermieter zu finanzieren hätten.

Meine Empfehlung: Lassen Sie Immobilie professionell bewerten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

4. Lassen Sie Zahlen sprechen: Was ist die geerbte Immobilie in Köln wert?
Der Immobilienwert hängt insbesondere von Lage, Zustand, Größe und aktueller Nachfrage ab. Was die Lage angeht, können die Preise beispielsweise in Köln-Junkersdorf, Lindenthal, Weiden, Lövenich oder Müngersdorf deutlich variieren.

Meine Empfehlung: Lassen Sie sich nicht von den Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien in Online-Inseraten leiten. Auch die Aussagen von Nachbarn, welche Preise in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien erzielt wurden, können irreführend sein.

Gerne ermittle ich für Sie den realistischen Marktpreis. Benötigen Sie ein Gutachten für einen rechtlichen oder steuerlichen Zweck, sollte gesondert geklärt werden, welche Art von Bewertung dafür erforderlich ist.

4. Welche Steuern fallen an? Lassen Sie steuerliche Fragen prüfen.
Bei einer Immobilienerbschaft können Erbschaftssteuern entstehen. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt unter anderem vom Immobilienwert, dem Verwandtschaftsgrad und den persönlichen Freibeträgen ab. Auch beim späteren Verkauf können steuerliche Aspekte relevant sein.

Lassen Sie sich daher frühzeitig steuerlich beraten.

5. Suchen Sie sich professionelle Unterstützung
Als Maklerin unterstütze ich Sie dabei, den Zustand und die Vermarktungsmöglichkeiten Ihrer geerbten Immobilie einzuordnen. Weitere Informationen zum Thema Erbschaftsimmobilien finden Sie in meinem Ratgeber.
Bauen Sie außerdem auf meine Erfahrung beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Einzelheiten zu den Vorteilen eines Verkaufs durch Toprak Immobilien sowie zu den Leistungen und Leistungspaketen finden Sie hier.

Sie entscheiden. Mein Ziel ist es, Ihnen hierfür eine Grundlage zu verschaffen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.